Woning verkoopklaar maken: welk schilderwerk levert wél iets op?

Het korte antwoord

Laat doen wat op de foto’s te zien is en wat een keurder opschrijft. Sla over wat alleen opvalt als iemand er met zijn neus bovenop staat.

In de praktijk komt dat neer op drie dingen: de wanden in de woonkamer en de hal, het houtwerk aan de buitenkant, en alles waar houtrot in zit. De rest – de logeerkamer, de binnenkant van de kastdeuren, de zolder – kunt u met een gerust hart laten zoals het is.

Deze combinatie van binnenschilderwerk en buitenschilderwerk voeren wij regelmatig uit vlak voor een verkoop, met een planning die rekening houdt met de bezichtigingsdata.

De foto’s beslissen, niet de bezichtiging

Vrijwel elke koper ziet uw woning eerst op een scherm. Daar wordt in enkele seconden besloten of er een bezichtiging volgt. Wat op die foto’s domineert is licht, ruimte en of het er verzorgd uitziet – en niets beïnvloedt die drie dingen zo goedkoop als verf.

Dat verklaart waarom de prioriteit anders ligt dan mensen denken. Een gele, vlekkerige woonkamerwand kost op de foto meer dan hij in werkelijkheid kost, omdat hij het licht wegneemt en de ruimte kleiner laat lijken. Een verweerde kozijnhoek op zolder kost niets, want daar wordt geen foto van gemaakt.

Plan het schilderwerk dus vóór de fotograaf komt, niet ertussenin. Dat klinkt vanzelfsprekend en gaat toch regelmatig mis: de woning gaat online, de eerste week is de drukste week, en het schilderwerk is dan net niet af.

Wat wél loont

Wat niet loont

Er is ook werk dat u simpelweg niet terugziet, en dat is meestal het werk dat het meest voelt alsof het af moet.

• De hele woning in één kleur. kopers zien geen verschil tussen zes en negen geschilderde kamers, maar u betaalt het wel.
• Slaapkamers die al netjes zijn. een licht verkleurde muur is geen bezwaar; een lege kamer op de foto is dat evenmin.
• Kasten en bergingen van binnen. daar wordt niet op geboden.
• Een nieuwe kleur kiezen die u zelf mooi vindt. u woont er niet meer. Dit is de meest gemaakte fout.
• Zolder en garage. behalve als er zichtbare lekkage- of houtrotsporen zitten, want die vallen wel op.

Harde rendementscijfers over schilderwerk bij verkoop bestaan nauwelijks, en iedereen die u een exact percentage belooft, verzint dat. Wat wel vaststaat: schilderwerk is veruit de goedkoopste ingreep die de eerste indruk verandert, en achterstallig onderhoud is een van de weinige dingen die een koper zwart op wit in handen krijgt.

De bouwkundige keuring: waar achterstallig werk terugkomt

Veel kopers laten een bouwkundige keuring uitvoeren, en steeds vaker is dat een voorwaarde in het bod. De keurder loopt buitenom, prikt in het houtwerk en schrijft op wat hij aantreft. Houtrot, loslatende verf, open naden, kitwerk dat is uitgedroogd: het komt allemaal in het rapport, met een geschat bedrag erachter.

Dat geschatte bedrag is het punt. Een keurder rekent met veilige aannames en zet er een ruime post voor neer. De koper gebruikt dat bedrag vervolgens als onderhandelingsruimte, en dat is vrijwel altijd meer dan wat het herstel u van tevoren had gekost. Achterstallig buitenwerk repareert u dus niet uit netheid, maar omdat het anders twee keer zo duur uit uw prijs wordt gehaald.

Voor het buitenwerk geldt bovendien dat het seizoensgebonden is. Wilt u in het voorjaar verkopen, dan moet het schilderwerk in het najaar ervoor gebeuren of vroeg in het voorjaar. Wie in november bedenkt dat de kozijnen nog moeten, komt in de knel met temperatuur en droogtijden.

Kleur: waarom uw smaak er even niet toe doet

Dit is het lastigste advies om op te volgen, en het belangrijkste. U verkoopt geen woning die bij u past, u verkoopt een woning waarin zoveel mogelijk mensen zichzelf kunnen zien wonen. Dat betekent gebroken wit, zachtgrijs of een warme lichte tint, en verder niets bijzonders.

Neutraal is niet hetzelfde als steriel. Kies een tint met een warme ondertoon in plaats van zuiver wit: dat oogt op foto’s minder klinisch en het maakt houten vloeren en kozijnen mooier. Houd binnen de woning bovendien één tint aan voor alle wanden. Dat laat de plattegrond ruimer ogen dan een reeks kamers die elk een eigen kleur hebben.

En het houtwerk: laat dat in dezelfde kleurfamilie vallen als de wanden. Wit houtwerk tegen een warm witte wand is rustig. Wit houtwerk tegen vier verschillende wandkleuren is rommelig, en rommelig leest als “hier moet nog van alles gebeuren”.

Volgorde en planning

De volgorde die in de praktijk het beste werkt: eerst het buitenwerk en het houtrotherstel, want dat is weersafhankelijk en het duurt het langst. Dan de binnenwanden en plafonds. Dan pas opruimen, stylen en fotograferen. Rekent u terug vanaf de dag dat de fotograaf komt, dan ziet een realistische planning er zo uit.

Reken voor een gemiddelde eengezinswoning op enkele dagen voor het binnenwerk en op ruim een week voor een complete buitenbeurt, afhankelijk van de staat van het hout en het weer. Wilt u dat strak plannen rond een verkoopdatum, geef dat dan aan bij de opname. Wij houden er in de planning rekening mee, want een woning die halverwege het schilderwerk online gaat, is precies wat u niet wilt.

Twijfelt u wat bij uw woning wel en niet de moeite is? Dan lopen we bij de opname met u mee en zeggen we ook wat u kunt overslaan. Dat scheelt u geld, en het levert ons een klant op die de volgende keer terugbelt.

Veelgestelde vragen